在國家鼓勵(lì)住房租賃市場發(fā)展的大背景下，住房租賃行業(yè)金融創(chuàng)新步伐加快。日前，國內(nèi)首單長租公寓類REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)項(xiàng)目“新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，以及國內(nèi)首單央企租賃住房REITs項(xiàng)目“中聯(lián)前海開源-保利地產(chǎn)租賃住房一號資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”均獲批發(fā)行。《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者了解到，目前還有多家租賃住房企業(yè)擬發(fā)行類REITs項(xiàng)目，相關(guān)產(chǎn)品有望在近期獲批。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算，潛在的市場化租賃公寓市場規(guī)模或達(dá)數(shù)萬億元，而資產(chǎn)證券化和REITs正成為住房租賃行業(yè)金融創(chuàng)新的重要手段，助其開拓融資渠道以及降低融資成本。伴隨著國內(nèi)監(jiān)管層相關(guān)政策的出臺(tái)和明確，標(biāo)準(zhǔn)化的公募REITs有望破冰。

REITs屬于資產(chǎn)證券化的一種方式，其本質(zhì)是把一些收取租金或者利息的地產(chǎn)打包證券化在市場上融資的手段。在很多發(fā)達(dá)國家，REITs被應(yīng)用得相當(dāng)廣泛。在美國，商業(yè)物業(yè)融資結(jié)構(gòu)中REITs方式大約占比為33%。而目前在中國，商業(yè)物業(yè)幾乎還是靠銀行貸款來融資。實(shí)際上，我國早在2006年就啟動(dòng)了REITs產(chǎn)品研發(fā)工作，一些私募REITs、類REITs產(chǎn)品也在前幾年推出，但是受到多重因素影響，成熟的REITs體系尚未形成，真正的標(biāo)準(zhǔn)化公募REITs產(chǎn)品至今沒有推出。

值得注意的是，今年以來，房企通過資產(chǎn)證券化的方式進(jìn)行融資的步伐在加快。據(jù)中國資產(chǎn)證券化分析網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)，今年1至10月，類REITs累計(jì)發(fā)行已達(dá)12單。新派公寓以及保利地產(chǎn)等租賃住房REITs產(chǎn)品的獲批發(fā)行，預(yù)示著租賃住房REITs將成為標(biāo)準(zhǔn)化公募REITs推進(jìn)的重要突破口，助推國內(nèi)住房租賃行業(yè)的長期發(fā)展。

十九大報(bào)告明確，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

中國銀行業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松表示，在政策強(qiáng)調(diào)租賃市場發(fā)展及自持住宅物業(yè)頻出的背景下，租賃REITs對房地產(chǎn)商而言，可有效盤活房地產(chǎn)存量資產(chǎn)，提高資金利用效率;對中小投資人而言，租賃REITs為其提供了分享房地產(chǎn)行業(yè)增長收益的渠道;對政府而言，可以有效緩解租房市場供需不平衡，租賃市場不完善等難題。同時(shí)，租賃REITs更多是不動(dòng)產(chǎn)的運(yùn)營模式，而非融資手段，強(qiáng)調(diào)對不動(dòng)產(chǎn)的長期持有運(yùn)營，通過運(yùn)營管理，實(shí)現(xiàn)物業(yè)增值以獲得溢價(jià)，符合國家當(dāng)前“只住不炒”的政策導(dǎo)向。

新派公寓創(chuàng)始人、CEO王戈宏在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，四年前在其創(chuàng)立新派公寓之初，就聯(lián)合賽富基金發(fā)起了賽富不動(dòng)產(chǎn)基金用私募REITs的方式收購了這棟舊住宅資產(chǎn)。此次在深交所發(fā)行類REITs后，既實(shí)現(xiàn)了原有收購基金的退出，又為新投資人創(chuàng)建了資產(chǎn)增值收益的流動(dòng)性通道，同時(shí)新派公寓繼續(xù)作為資產(chǎn)管理方，除了正常的管理費(fèi)收益外，也將分享今后資產(chǎn)增值的分紅。他還表示，此次發(fā)行不依賴任何第三方增信和擔(dān)保，僅憑物業(yè)資產(chǎn)增值以及新派公寓的運(yùn)營效率就獲得AAA評級，大大降低了產(chǎn)品優(yōu)先級的發(fā)行成本。

中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)資產(chǎn)證券化委員會(huì)專家顧問、高和資本聯(lián)合創(chuàng)始人周以升對記者表示，包括租賃公寓在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)是中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的縮影，潛在的市場化租賃公寓市場可達(dá)數(shù)萬億元，與此同時(shí)，政府支持的公租房和廉租房市場也有數(shù)萬億元存量規(guī)模。他表示，通過REITs的方式，租賃住房企業(yè)能盤活存量資產(chǎn)，達(dá)到資產(chǎn)真實(shí)出表、降低負(fù)債率、優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表等多重目標(biāo)，大大提升企業(yè)參與租賃市場的積極性，推動(dòng)中央“房住不炒”的方針的落地。“以目前權(quán)益型類REITs的實(shí)踐來看，標(biāo)準(zhǔn)化公募REITs的推出從商業(yè)邏輯和實(shí)操上沒有實(shí)質(zhì)障礙。”他說。

不過，也有業(yè)內(nèi)人士指出，國內(nèi)租賃REITs發(fā)展滯后的原因在于中國租賃市場的租金回報(bào)率較低，相較其他金融產(chǎn)品，REITs產(chǎn)品按照散賣的估值邏輯定價(jià)可能對投資人的吸引力有限。對此，周以升表示，對于不少自持物業(yè)的長租公寓而言，REITs是為數(shù)不多的可供選擇的退出渠道之一，為了達(dá)到投資人對投資回報(bào)的市場化要求，會(huì)倒逼租賃企業(yè)和物業(yè)持有人進(jìn)一步改善經(jīng)營管理水平，最終市場會(huì)形成供需平衡以及合理的估值水平。因此可以說，公募REITs等證券化產(chǎn)品也是平抑房價(jià)、推動(dòng)房地產(chǎn)長效機(jī)制建立的關(guān)鍵一環(huán)。

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