位于黃浦區西藏南路上的西凌新村，曾是有名的“奇葩”小區：40多幢居民樓圍合在一起，卻有7個業委會，管著4個物業公司。多頭管理，小區自然管不好。

對這樣一個特殊的治理難題，半淞園路街道以加強業委會規范化建設為切入點，推動分散的物業管理區域統一，選出一個新的業委會來代表業主行使權力，促進小區面貌發生巨大改變。當初想賣掉房子的居民現在愿意留下來養老。

半淞園路街道是上海中心城區典型的居住型小區，現有小區92個，已建業委會88個，業委會組建率達到96%。

近年，街道走出了一條黨建引領下大城市業委會建設的新路，破解了一系列治理頑疾，讓居民的安全感、獲得感、幸福感都得到了較大提升。

讓黨組織引領走到業委會中去

耀江花園是個江景房小區，居住環境宜人：小區綠化郁郁蔥蔥，街面干凈整潔、停車有序，居民站在自家陽臺上就可見黃浦江。但早幾年，這里可是因停車亂而出名的小區。

由于規劃建設較早，小區車位嚴重不足，一度因路面停車過多，居民步行都費勁，搶車位事件時有發生。為破解停車難，耀江花園做了一個創新。

2013年，在耀江居民區黨總支書記林龍全牽頭下，居民區在上海率先成立了“業委會主任聯誼會”，將小區業委會主任召集起來，相互吐槽、出謀劃策、提供支持。

耀江花園業委會主任提出了小區停車亂的煩惱。大家七嘴八舌出主意，慢慢理出了破解思路。在聯誼會推動下，耀江花園業委會聯系到附近一處市場化停車場，引導業主車輛停到停車場，其他幾個小區業委會成員還主動當志愿者，幫助耀江花園維護停車秩序;小區同步召開了聽證會、協調會聽取民意、開展協商，制定“小區道路管理規則”，讓留下來的車輛也能有序停放。

耀江花園停車難就這樣化解了!業委會主任們發現：聯誼會是個智囊團，能幫助小區解難事，更加積極地投入其中。不過，新問題很快就來了：業委會工作具公益性特點，涉及的工作多是小區里的“雞毛蒜皮”或矛盾糾紛，需要耗費大量精力，業委會主任感慨“有心無力”。

光靠業主會主任相互幫扶還不夠，業委會需要更多支撐。2014年，在街道支持下，耀江居民區黨總支又進行了一個探索：在9個小區成立了業委會黨的工作小組。

徐慧珍是金中苑小區的熱心居民，小區業委會黨的工作小組組長。開始時，業委會成員對她有點心理隔閡，覺得“徐阿姨大概是居民區派來‘監視’業委會工作的”。但徐慧珍把自己放到服務者的位置，“參加業委會的會議，只是做做記錄，不干預他們的工作”。當業委會遇到依靠自身力量解決不了的事情，徐慧珍就“出手”了：及時向居民區黨總支與街道黨工委匯報，為業委會爭取“援助”。由于她發揮了橋梁作用，小區又化解了群租等難題。“有徐阿姨在，能辦成事!”業委會都很信任她，大事小事愿意找她商量。

業委會聯誼會與業委會黨的工作小組模式很快在街道復制推廣。如今，各個居民區都組建了業委會聯誼會，62%以上的業委會都有了黨的工作小組，讓黨組織引領真正走到了業委會中去。

促小區的當家人“強身健體”

越紀公寓是街道轄區內有著近30年房齡的高層住宅，居民每天進進出出的樓宇大堂設施陳舊、墻面破損、燈光昏暗、線路老化，“樣子坍臺，還存在安全隱患”。業委會與居民早就想維修一下大堂，但費用是個難題。

今年，業委會評上了街道的“四星級業委會”，業委會成員們喜出望外。原來，街道規定：四星級業委會提出自治項目，可以獲得街道出資的最高兩萬元引導資金。錢雖不算多，但同時有了街道與居委干部的出謀劃策推動自治項目實施，業委會有了改造的底氣。不久前，業委會發動小區內的熱心居民，一起打造了大堂改造設計方案。“我們不但要讓大堂煥然一新，還要讓這里成為親子閱讀、居民交友休閑的共享空間。”小區業委會主任陸春方信心滿滿。

業主是小區自治的主體，業委會是“小區的當家人”，破解小區治理難題，關鍵要推動多元力量參與、提升“當家人”自治能力。街道黨工委書記盧正說，街道的思路是：建制度“定規矩”、搭平臺“扶一把”，促進業委會“強身健體”。

2018年起，街道率先在全市探索了“業委會法治評估”制度：委托第三方組織律師、街道業委會聯合會理事等專業人士，推出“業委會法治評估體系”，清晰明了地告訴業委會應該做什么與怎么做。根據這套體系，可以給業委會“打分、評級”，為業委會做“全面體檢”，讓業委會知曉自己的“健康狀態”，然后“對癥下藥”。“不評不知道，原來我們操作中有這么多不規范的地方。”不少業委會主任感慨。這幾年，轄區內的業委會都積極參與到評估中，查缺補漏、提升能力。新老業委會不正常交接、維修資金和公共收益的使用管理不透明等業委會運作中難點問題都得到了一定程度解決。評級高的業委會每年還可以獲得街道提供的引導資金，引導資金可以投入到小區公共事務建設中，進一步激勵企業委會為居民服務的熱情。

街道還為業委會“借外腦”，培育成立了“半淞園治理家園服務站”，指導社區開展業委會組建換屆、矛盾糾紛調解、物業成本測算等專業事務;成立了“淞園智庫”，由黨建、行政、法律與物業等各個領域專家組成社區治理團隊，共商共解小區治理難題。

小區業委會最近遇到一個新鮮事：他們要有秘書了!

今年7月，街道從全市招募20位業委會秘書人選，由街道聘請第三方對他們進行培訓。這批秘書主要負責協助業委會處理日常事務，和物業公司、居委會以及政府相關職能部門進行溝通。鼓勵業委會聘請秘書是為了充實業委會的專業力量，也是街道規范業委會運作的又一舉措。目前招募的人選中本科及以上學歷有13名，90后占到了6名。他們在學成后，將與業委會在談妥薪酬福利的基礎上進行雙向選擇。

“自治+法治”破解社區難題

走進西凌新村，只見道路整潔、停車有序，小區最近還在進行“美麗家園”建設，中心花園、口袋花園等便民設施已初具雛形。

“過去的西凌新村可不是現在這樣。”曾經的第四業委會主任陸煜君告訴記者，由于多頭管理造成諸多治理矛盾，公共區域管理混亂，如機動車亂停放現象嚴重，但連最基本的停車管理制度在業主中都無法獲得通過。

西凌新村的治理難題較為特殊，靠的還是黨建引領下的業委會建設，通過“自治+法治”雙輪驅動來破解這一難題。

7個業委會管4個物業公司，治理矛盾的背后是各業主大會和物業管理公司“自掃門前雪”。為打破多頭管理局面，街道啟動了小區“聯小建大”物業管理區域調整工作：即將小的、分散的物業管理區域調整成為大的、統一的物業管理區域，選出一個新的業委會來代表業主行使權力。

“聯小建大”是否符合相關法律法規?街道征詢有關職能部門、專家學者意見，了解到依據國務院《物業管理條例》及《上海市住宅物業管理規定》等法律法規，西凌新村小區治理難題的解決具有法律依據、專業支撐及可操作性。

“聯小建大”是否符合業主意愿?街道聘請第三方社會組織進行小區情況摸底，了解業主意愿，同時多次組織召開了社區黨員、樓組長、居民骨干座談會，對小區業主和居民進行現場問卷調查，最終發現：大多業主支持統一業主委員會和物業管理公司。僅有一幢居民樓業委會表示不愿意參與到“聯小建大”，也得到了尊重，確定在其他六個居民小區推進“聯小建大”。

確定“聯小建大”后，通過分別召開六場業主大會，業主們表決通過了西凌新村物業管理區域調整方案，經過區房管局核定后，六個物業管理區域撤并為一個。在街道黨工委、居民區黨總支的引領下，合并為一個物業管理區的業主們召開了業主大會，以高票選出了新的業委會。

最近，新業委會正在著手選聘新的物業公司對小區進行服務管理。盡管還在過渡期間，小區的車輛停放明顯比過去整齊了。“小區有了新氣象!”居民都這樣說。

“自治+法治”已經成了小區業委會在解社區難事時的思考方式。

在半淞園社區，

在這里，誕生了上海第一個有法律效力的《住戶守則》。這是在律師指導下，由業委會牽頭，業主們共同商量出來的社區守則。參與制定的律師王德杰告訴記者，守則的基礎是民主協商，將分散在各個法律法規中的規定進行了整理，可有效管理業主拖欠物業費、不按規定分類投放垃圾、拒不清理樓道堆物等難題。“我們希望通過《住戶守則》，從法治與自治角度來探索解決社區治理難題。”推動《住戶守則》落地小區的越紀公寓業委會主任陸煜君說。目前，《住戶守則》已在街道轄區內一半小區的業主中通過并實施。

(新媒體責編：zfy2019)